Une déclaration des locaux d’habitation doit être souscrite en ligne avant le 1er juillet

Pour la première fois cette année, les propriétaires de locaux d’habitation doivent déclarer les conditions d’occupation de ces locaux. L’administration annonce l’ouverture du service en ligne consacré à cette déclaration.

La loi de finances pour 2020, qui a supprimé, à compter de 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales, a institué une nouvelle obligation déclarative à la charge des propriétaires de locaux d’habitation (Loi 2019-1479 du 28-12-2019 art. 16).

Cette obligation, codifiée à l’article 1418 du CGI, doit être accomplie pour la première fois avant le 1^er juillet 2023.

Bien que le décret d’application prévu par l’article 1418 du CGI ne soit pas encore paru, l’administration annonce, dans un communiqué daté du 23 janvier 2023, n^o 533, que la déclaration est d’ores et déjà accessible en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers » et publie sur ce sujet une foire aux questions (FAQ) datée du 19 janvier 2023 sur le site impots.gouv.fr.

Nous présentons ci-après les principaux éléments qui en ressortent.

La déclaration vise à permettre l’établissement de la taxe d’habitation, qui demeure applicable aux résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale. Elle doit également servir à l’établissement et au contrôle de la taxe sur les logements vacants.

La déclaration incombe, comme on l’a dit, aux propriétaires de locaux d’habitation et porte sur l’occupation des locaux (nature de l’occupation et identité des occupants). Elle se distingue ainsi de la déclaration, également prévue par la loi de finances pour 2020, mais qui s’inscrit dans le cadre de la révision des évaluations foncières des locaux d’habitation et qui, exigée des bailleurs de locaux d’habitation, pourra, elle, porter sur les loyers (Loi 2019-1479 du 28-12-2019 art. 146). Cette déclaration aurait dû également être souscrite pour la première fois avant le 1^er juillet 2023, mais cette date d’application a été repoussée au 1^er juillet 2025 par la loi de finances pour 2023 (Loi 2022-1726 du 30-12-2022 art. 106).

A notre avis : L’appellation « déclaration des situations d’occupation et de loyers » utilisée par l’administration dans sa FAQ nous paraît par conséquent impropre à ce stade.

Tous les propriétaires de locaux d’habitation sont concernés

L’administration souligne que l’obligation déclarative s’impose à tous les propriétaires, personnes physiques ou morales.

Dès lors que le bien est situé en France, le propriétaire doit souscrire la déclaration, même s’il vit à l’étranger.

En cas d’indivision, une seule déclaration est attendue par bien. Si plusieurs déclarations sont déposées, seule la dernière est prise en compte.

En cas de démembrement, la déclaration est effectuée par l’usufruitier.

En cas de décès du propriétaire, un autre propriétaire indivis peut réaliser la déclaration. Si nécessaire, le notaire peut se rapprocher du service des impôts compétent pour faire une mise à jour de l’occupation en attendant que la succession soit réglée.

En cas de vente, l’obligation de déclaration incombe à l’acheteur, nouveau propriétaire du bien. Il faut toutefois attendre que l’enregistrement soit effectif, et donc que le bien soit visible dans l’espace sécurisé du propriétaire, à la rubrique « Biens immobiliers ».

La FAQ indique que le propriétaire qui ne peut pas remplir son obligation déclarative avant le 30 juin doit en informer l’administration via la messagerie sécurisée disponible dans son espace particulier ou professionnel sur impots.gouv.fr.

A notre avis : Compte tenu du fait générateur de l’obligation déclarative qui porte sur la situation d’occupation au 1^er janvier, ces règles ne nous paraissent pouvoir concerner que les contribuables propriétaires du bien au 1^er janvier de l’année de la déclaration. Elles ne devraient pas s’appliquer en cas de vente après le 1^er janvier mais avant le 1^er juillet de l’année de la déclaration.

Selon l’administration, la déclaration concerne les propriétaires de biens bâtis à usage d’habitation ou de locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation. Toutefois, l’article 1418 du CGI vise exclusivement les propriétaires de locaux affectés à l’habitation.

A notre avis : Les propriétaires de locaux professionnels non affectés à l’habitation ne sont donc pas soumis à l’obligation déclarative et n’encourent aucune pénalité pour défaut de déclaration.

La déclaration porte sur la nature de l’occupation et l’identité des occupants

Aux termes de l’article 1418 du CGI, les propriétaires de locaux affectés à l’habitation doivent déclarer la nature de l’occupation de ces locaux, s’ils s’en réservent la jouissance, ou l’identité du ou des occupants si ces locaux sont occupés par des tiers.

L’administration précise que c’est la situation d’occupation au 1^er janvier qui doit être déclarée.

Le propriétaire se réserve la jouissance du local

Dans cette hypothèse, le propriétaire doit indiquer à quel titre il occupe le local (résidence principale ou secondaire) ou si ce local est vacant (bien non meublé et non occupé).

Le local est occupé par des tiers

Dans cette hypothèse, le propriétaire doit fournir l’identité du ou des occupants, que ceux-ci soient titulaires d’un bail ou occupants à titre gratuit, à l’exclusion des enfants.

A noter : Le propriétaire doit déclarer l’identité de ses locataires même s’il a déjà porté cette indication sur sa déclaration de revenus fonciers. L’administration annonce que cette déclaration évoluera prochainement afin que ces renseignements ne soient pas redemandés au propriétaire.

Dans le cas des locations saisonnières cependant, l’identité des occupants n’est pas demandée.

Si le bien est occupé sans titre ou de manière illégale (squat, loyers impayés, refus de quitter le logement…), le propriétaire doit se rapprocher des services de la DGFiP en leur fournissant des éléments justificatifs via la messagerie sécurisée de son espace personnel ou professionnel sur impots.gouv.fr.

La déclaration doit être souscrite avant le 1^er juillet 2023

Aux termes de l’article 1418 du CGI, la déclaration doit être souscrite avant le 1^er juillet de chaque année. En sont dispensés les propriétaires des locaux pour lesquels aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration.

La déclaration doit donc être souscrite pour la première fois au plus tard le 30 juin 2023. Par la suite, elle ne sera renouvelée qu’en cas de changement de situation.

La déclaration s’effectue via le service « Gérer mes biens immobiliers »

La déclaration est en principe souscrite par voie électronique. L’administration indique qu’elle s’effectue depuis le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de l’espace sécurisé du site impots.gouv.fr.

Les données d’occupation connues des services fiscaux y sont préaffichées.

Aucune déclaration papier n’est possible

Par exception, l’article 1418 du CGI prévoit que les propriétaires dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet ainsi que ceux qui indiquent ne pas être en mesure de souscrire la déclaration par voie électronique utilisent les autres moyens mis à leur disposition par l’administration.

L’administration n’a pourtant prévu aucun formulaire de déclaration papier de type Cerfa. Elle indique que les propriétaires qui n’ont pas la possibilité de se connecter à internet, et donc d’effectuer leur déclaration en ligne, doivent contacter les services fiscaux via le réseau France Services, les centres de contact ou le service des impôts des particuliers dont dépend le bien immobilier.

Des modalités spéciales sont prévues pour les propriétaires de nombreux locaux

Deux modalités de déclaration en ligne sont prévues au sein du service « Biens immobiliers » pour les propriétaires de nombreux locaux d’habitation :

• – un parcours déclaratif guidé qui permet d’effectuer une déclaration pour chaque bien tout en regroupant plusieurs locaux qui sont occupés par les mêmes occupants ;
• – un échange de fichier au format CSV qui permet de regrouper l’ensemble des biens du propriétaire en une seule déclaration.

La déclaration par fichier CSV est possible pour les propriétaires de moins de 200 biens. Elle est obligatoire pour les propriétaires de plus de 200 biens (grands comptes, y compris les bailleurs de logements sociaux).

A noter : Pour les bailleurs sociaux, la nouvelle obligation déclarative se substitue à la transmission numérique d’informations relatives aux locaux loués et à leurs occupants, qui devait être effectuée avant le 1^er février de chaque année en application de l’article L 102 AE du LPF.
En revanche, elle ne se substitue pas aux autres déclarations que les gestionnaires de foyers, les gestionnaires de résidences universitaires ou les Ehpad peuvent avoir à souscrire, sur papier, pour bénéficier d’un dégrèvement ou d’une exonération de taxe d’habitation.

Des sanctions sont susceptibles d’être appliquées

Enfin, comme le rappelle l’administration, l’obligation déclarative est assortie d’une sanction.
En application de l’article 1770 terdecies du CGI, le défaut de déclaration, ainsi que l’omission ou l’inexactitude des renseignements fournis sont passibles d’une amende fiscale de 150 € par local. Le texte précise que l’amende n’est pas due en cas d’application pour les mêmes faits d’une autre amende ou majoration plus élevée.

A notre avis : Les sanctions ne devraient cependant pouvoir s’appliquer que si, à la date du 1^er juillet, le décret d’application prévu par l’article 1418 du CGI est paru. À défaut, on pourrait en effet contester le caractère obligatoire de la déclaration, l’entrée en vigueur de dispositions législatives dont l’exécution nécessite des mesures d’application étant, conformément à l’article 1^er du Code civil, reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.